Wellingtons ältere Häuser verdienen keinen umfassenden Schutz – aber 6-stöckige Gebäude sind nicht immer die Antwort

Die vorgeschlagene Blaupause für die Entwicklung von Wellington in den nächsten 30 Jahren zeigt eines der Hauptprobleme, die das Wachstum und den Wandel in der Stadt beeinflussen: den Wohncharakter.

Im Entwurf des Raumplans mit dem Namen Our City Tomorrow wird insbesondere empfohlen, den architektonischen Charakter einiger innerer Vororte weniger zu schützen.

Der Vorschlag hat die Bewohner polarisiert, und diejenigen, die um den Charakter ihrer Vororte fürchten, werden beschuldigt, nicht in meinem Hinterhof (NIMBY) Feinde des Fortschritts zu sein.

Das eigentliche Problem ist, dass der Wohncharakter bisher durch eine pauschale Regel geschützt wurde, die davon ausgeht, dass jede Wohnung aus dem Jahr 1930 oder früher zu diesem Charakter in einem größeren Vorort beiträgt.

An sich ist dies keine unüberwindliche Einschränkung der Sanierung einzelner Immobilien. Für die meisten Landbesitzer war es jedoch ein ausreichendes Hindernis, dass die Form dieser Vororte seit Jahrzehnten weitgehend unverändert ist.

Alt, zugig und kalt

Trotz ihrer Lage in hoch geschätzten Stadtteilen wurden viele dieser Immobilien schlecht gepflegt. Um aus dem Immobilienlexikon zu leihen, sind sie oft das „schlechteste Haus in der besten Straße“.

Eine nicht unerhebliche Anzahl älterer Häuser wurde nicht modernisiert, um den steigenden Standards für die Wärmedämmung gerecht zu werden. Aber auf Wellingtons knappem Wohnungsmarkt kann fast jede Immobilie gemietet werden. Vermieter haben wenig Anreiz zum Upgrade.



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Diese älteren Immobilien, insbesondere jene außerhalb der vorgeschlagenen Grenzen von Charaktergebieten, sind reif für eine Sanierung. Der neue Plan würde bedeuten, dass der Rat nicht mehr fragen muss, ob sie zum Wohncharakter beitragen.

Dies könnte diejenigen verärgern, die die Vergangenheit bewahren wollen, aber es ist ein gutes Zeichen für die Gesundheit und das Wohlbefinden künftiger Bewohner. Es steht außer Frage, dass mehr getan werden kann und sollte, um kalte und feuchte Wohnungen in Neuseeland zu beseitigen.

Es ist leicht zu sagen, „Bringen Sie die Häuser einfach auf den neuesten Stand“, und es gibt viele Beispiele für ältere Häuser, die ordnungsgemäß aktualisiert wurden. Dies ist jedoch nicht immer möglich. In den Fällen, in denen der Eigentümer die finanziellen Gründe für die Verbesserung seines älteren Eigentums nicht darlegen kann, ist es gut zu wissen, dass er bald die Möglichkeit zur Sanierung haben wird.

Der Fall für die Dichte

Die aktuelle Immobilienkrise in Wellington und anderen neuseeländischen Städten bietet sicherlich einen guten Anreiz für die Sanierung. Viele Experten glauben, dass ein dichteres Bauen vorhandene Infrastrukturen wie Abwasserkanäle, Straßen und Schulen nutzen wird. Mehr Menschen, die in einem Gebiet leben, werden auch die soziale Vitalität fördern.

In der Tat zielen die vom Stadtrat von Wellington vorgeschlagenen Änderungen weitgehend darauf ab, dies zu ermöglichen. Die Zentralregierung zielt auch auf die Intensivierung des Wohnungsbaus durch die kürzlich verabschiedete nationale Grundsatzerklärung zur Stadtentwicklung (NPSUD) ab.

Gebäude vor den 1930er Jahren sind nicht allgemein charakteristisch oder erhaltenswert, ein Punkt, den die aktuellen Regeln nicht anerkennen.
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Die NPSUD verlangt von Wellington (und anderen Städten mit starkem Wohnungsmangel) die Unterbringung von bis zu sechs Stockwerken in Gebieten, die nur wenige Gehminuten von der Innenstadt entfernt sind. Dies könnte zu erheblichen Veränderungen in charakteristischen innerstädtischen Vororten wie Wellingtons Mt. Victoria führen.

Es scheint jedoch falsch, eine pauschale Regel – die den Abriss von Häusern vor den 1930er Jahren einschränkt – durch eine andere pauschale Regel zu ersetzen, die hohe Gebäude in Randwohngebieten vorsieht.



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Erstens sind Zonenregeln ein stumpfes Planungsinstrument, das es den Räten erschwert, reaktionsschnell zu regulieren. Jede Site und ihre Einstellung ist einzigartig, die Regeln lassen dies jedoch nicht zu. Dies führt wahrscheinlich zu extremen Höhenunterschieden, wenn neue sechsstöckige Gebäude an ältere ein- und zweistöckige Häuser angrenzen.

Solche Unterschiede beeinträchtigen die visuelle Qualität der Straße. Viele der älteren Straßen in Wellington sind relativ eng. Wenn neue Gebäude nach dem vorgeschlagenen Plan gebaut werden, können sie die räumliche Qualität dieser Straßen beeinträchtigen.

Internationale Forschungen haben ergeben, dass die besten Straßen mindestens so breit sind wie die Höhen der Gebäude entlang ihrer Ränder. Nach den neuen Regeln errichtete Gebäude könnten jedoch bis zu anderthalb Mal so breit wie die Straße sein.

Das nicht so hohe Leben

Ein zweites und vielleicht wichtigeres Thema ist die Verringerung der Lebensqualität, die mit dem Leben in höheren Gebäuden einhergeht. Studien haben ergeben, dass die psychische Belastung mit dem Stockwerk zunimmt und das Engagement der Menschen für die Straße und die Nachbarschaft abnimmt, wenn sie über dem dritten Stock wohnen.

Gut gestaltete Wohngebäude mit höherer Dichte können zum Charakter älterer Gebiete beitragen, wie dieses preisgekrönte Projekt in Mt. Victoria zeigt.
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Jan Gehl, ein internationaler Experte für den Bau von Städten für Menschen, schlägt vor, dass Wohnungen über dem fünften Stock nicht mehr zur Stadt gehören. Angesichts der Beweise, dass Wohnungen nicht höher als vier oder fünf Stockwerke sein sollten, ist nicht klar, warum sich die Regierung für Wohnungen mit bis zu sechs Stockwerken ausgesprochen hat.

Es kann kaum Zweifel geben, dass mehr getan werden muss, um eine gesunde Unterkunft zu fördern, die sich dort befindet, wo die Menschen leben möchten. Und der zweigleisige Ansatz des Entwurfs eines Raumplans – die Lockerung der Abbruchregel vor den 1930er Jahren und die Ermöglichung höherer Dichten – behebt die Wohnungsnot in der Innenstadt von Wellington.

Obwohl es viel zu empfehlen gibt, den Schutz einiger älterer Gebäude zu entfernen, scheint es ein Schritt zu weit zu sein, sie einfach durch Gebäude mit einer Höhe von bis zu sechs Stockwerken zu ersetzen.

NB: Öffentliche Einreichungen zum Planentwurf schließen am 5. Oktober.

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