Was wir in Kumasi gefunden haben und was sich ändern muss

Wohnen ist eines der grundlegendsten menschlichen Bedürfnisse und kann einen tiefgreifenden Einfluss auf das Glück, den Lebensstil, das Selbstwertgefühl und die Produktivität eines Menschen haben. Die Bereitstellung von angemessenem Wohnraum für Stadtbewohner war jedoch in vielen Entwicklungsländern eine erhebliche Herausforderung für die nationalen Regierungen.

Verbundhäuser bleiben in den meisten westafrikanischen Gesellschaften ein wichtiger Wohnungstyp. Dies sind meist einstöckige Gebäude mit einer Reihe von Räumen mit einer Bank, die einen quadratischen und nicht überdachten Innenhof umgeben. Auf einer Seite der geschlossenen Einheiten befinden sich gemeinsame Annehmlichkeiten wie Toiletten, Küchen und Badezimmer.

Verbundhäuser bieten in der Regel Platz für etwa acht bis 15 Haushalte. Die Einheiten werden schrittweise unter Verwendung meist kostengünstiger Baumaterialien und lokaler Arbeitskräfte entwickelt. Die Innenhöfe dienen in der Regel mehreren Zwecken, z. B. einem Spielplatz für Kinder, einer Arena für soziale Interaktionen und Räumen zum Kochen oder Waschen. Diese Eigenschaften machen zusammengesetzte Häuser für einkommensschwache Bewohner besonders attraktiv.

Compound-Häuser machen 57% des 3,4-Millionen-Wohnungsbestandes in Ghana aus.

Es ist unwahrscheinlich, dass Ghanas Regierung neue Häuser bauen kann, um das Wohnungsdefizit von 2 Millionen zu decken. Infolgedessen wird die Umwandlung bestehender Bestände zu einer attraktiven Option, und Verbundhäuser scheinen ein vorrangiges Ziel zu sein. Dieses Phänomen wird wahrscheinlich zu einer Erhöhung der Mieten führen und die Unterbringungsalternativen für Haushalte mit niedrigem Einkommen verringern.

Frühere Studien haben untersucht, wie zusammengesetzte Häuser, insbesondere solche in der Nähe von Geschäfts- und Handelszentren, in Einzelhandelsimmobilien umgewandelt wurden, um die zusätzliche Miete zu erfassen. Der Umgestaltung von Mehrfamilienhäusern, die weiterhin als Wohnhäuser genutzt werden, und der Auswirkungen auf die klassischen Merkmale von Mehrfamilienhäusern wurde weniger Aufmerksamkeit geschenkt.

Wir haben Untersuchungen durchgeführt, um zu verstehen, wie sich die Transformation auf Probleme im Zusammenhang mit Verbundhäusern auswirkt, z. B. lange Warteschlangen für die Nutzung gemeinsamer Einrichtungen, mangelnde Privatsphäre und Streitigkeiten über die gemeinsame Nutzung von Stromrechnungen. Wir konnten auch Einblicke gewinnen, wie sich die Änderungen an den Häusern auf die Nutzung des Raums auswirkten und wie sich die soziale Zusammensetzung der Menschen in zusammengesetzten Häusern veränderte.

Die Wohnungsumwandlung

Wir haben Bantama, eine U-Bahn der Kumasi Metropolitan Assembly, als Fallstudie verwendet. Wir haben Kumasi wegen seines hohen prozentualen Anteils an Verbundhäusern gewählt. Wir haben uns für Bantama entschieden, weil es in der Nähe des Central Business District und des Komfo Anokye Teaching Hospital liegt, dem zweitgrößten Lehrkrankenhaus in Ghana. Dies macht es zu einem begehrenswerten Ort für Menschen, die es sich leisten können, mehr zu bezahlen.

In Bantama gibt es etwa 9.716 Haushalte, von denen 57% in zusammengesetzten Häusern leben.

Immobilienmakler, die den Mietwohnungsmarkt in Bantama kannten, wurden konsultiert, um uns bei der Identifizierung von zusammengesetzten Häusern zu helfen, die einer Transformation unterzogen wurden. Sie führten uns zu 30 Vermietern. Zusammen besaßen sie 265 einzelne Wohneinheiten. Die Vermieter haben uns geholfen zu verstehen, wie und warum sich die Verbundhäuser verändert haben. Wir haben auch mit 34 Mietern über ihre Erfahrungen beim Zugang zu diesen Einheiten und beim Wohnen in ihnen gesprochen.

Wir fanden heraus, dass 65,28% der 265 traditionellen Verbundhäuser strukturelle Veränderungen erfahren hatten. Dies beinhaltete den exklusiven Zugang der Mieter zu Badezimmern, Toiletten, Küchen und Stromzählern.

Zum Beispiel hatten 50% der umgebauten Verbundhäuser jetzt eine eigene Küche, während 86% separate Stromzähler hatten, die von den Mietern mit Genehmigung der Vermieter installiert wurden. Vermieter neigten eher dazu, Einrichtungen wie kleine Küchen, Toiletten und Bäder hinzuzufügen, als neue Räume hinzuzufügen oder bestehende Räume zu vergrößern, hauptsächlich aus Platzgründen.

Die anhaltenden Veränderungen spiegelten sich auch in der sozialen Zusammensetzung der Vermieter der Immobilien wider. Wir stellten fest, dass Berufstätige wie Krankenschwestern, Banker, Ärzte und Ingenieure eingezogen waren. Dies bedeutete, dass sich die nächtliche und wochenendliche Nutzung der Innenhöfe änderte. Sie wurden nicht mehr für die soziale Interaktion zwischen Haushalten verwendet, sondern als Parkplätze.

Dies hat die Bedürfnisse dieser Berufstätigen gegenüber einkommensschwachen Gruppen erhöht.

Bei der Vermietung bestätigten mehrere Vermieter, dass sie mindestens das Doppelte der zuvor nach der Umwandlung berechneten Miete erhalten hatten.

Schließlich fanden wir Hinweise darauf, dass einige Mieter vertrieben wurden, weil sie es sich nicht mehr leisten konnten, den von den Vermietern geforderten 2-Jahres-Mietvorschuss zu zahlen.

Wir stellten fest, dass der Gentrifizierungsprozess teilweise von Arbeitgebern und dem Sozialkapital der Menschen unterstützt wurde. Wir fanden auch Hinweise darauf, dass lokale Stereotypen die Entscheidungen der Vermieter beeinflussten. Einigen Menschen wurde der Zugang verweigert, wenn ihre körperliche Einstellung wie Frisur, Kleidung und Manierismus nicht in die Stereotypen der Vermieter passte.

Die Zukunft des Wohnens

Wir sind aus unseren Erkenntnissen zu dem Schluss gekommen, dass es den Vermietern durch die ausschließliche Nutzung der zuvor gemeinsam genutzten Einrichtungen gelungen ist, Streitigkeiten und Streitigkeiten einzudämmen, die beispielsweise bei der Aufteilung von Strom- und Wasserrechnungen auftraten.

Die Umgestaltung der Räume hatte aber auch negative Folgen, beispielsweise die Nutzung des Gemeinschaftsraums als Parkplatz.

Unsere Ergebnisse weisen auch darauf hin, dass die Auswahl von Haushalten der Mittelklasse, die gentrifizierte Nachbarschaften oder umgebaute Wohnungen besetzen, nicht nur auf der Zahlungsfähigkeit beruht. Lokale Stereotypen sowohl von Vermietern als auch von Immobilienmaklern, gepaart mit Marktnormen wie dem 2-Jahres-Mietvorschuss und dem Sozialkapital der Menschen tragen dazu bei, dass sie in gut ausgestatteten Stadtteilen landen.

Wir kommen zu dem Schluss, dass die fortlaufende Anpassung von Compound Housing nicht die Lösung für Ghanas wachsendes Wohnungsdefizit ist. Sie verdrängt vielmehr arme und einkommensschwache Haushalte, deren einzige Möglichkeit für angemessenen Wohnraum traditionelle zusammengesetzte Häuser sind. Sie werden gezwungen, in Slums zu ziehen oder obdachlos zu werden.

Dies hat letztendlich Auswirkungen auf das Wohl des Einzelnen sowie auf die öffentlichen Ausgaben, die erforderlich sind, um Slums aufzuwerten oder unruhigen Schlaf zu beenden. Starke staatliche Eingriffe sind in Form des Baus kostengünstiger, erschwinglicher Häuser für die von ihnen abhängigen Massen erforderlich.

Außerdem muss die Regierung klarstellen, wie lange Vermieter im Voraus Miete verlangen können. Das Mietgesetz schweigt dazu, und die Vermieter nutzen diese Lücke, um von bereits schwierigen Mietern zweijährige Mietvorschüsse zu fordern.

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