Nach COVID müssen wir umdenken, um das australische Wohnungssystem und die Wirtschaft zu reparieren

In einem neuen Bericht der New South Wales Productivity Commission (NSWPC) heißt es:[higher] Wohnkosten […] breitere wirtschaftliche Kosten auferlegen “. Das stimmt mit unserer eigenen neu veröffentlichten Forschung überein. Die Folge ist, dass Australiens stark kapitalisierter Immobilienmarkt die wirtschaftliche Erholung von den Schocks der Coronavirus-Pandemie belasten wird.

Eine Nischengruppe von Ökonomen und Epidemiologen hatte die Welt jahrzehntelang gewarnt, dass eine Pandemie verheerende wirtschaftliche und soziale Folgen haben würde. In Bezug auf Australiens Wohnraum hat die COVID-19-Krise jedoch nur dazu beigetragen, tiefe und langjährige Verwerfungen aufzuzeigen.



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Das Wohnungssystem hat zu dreifachen Krisen zunehmender Obdachlosigkeit, wachsenden Warteschlangen für nicht marktgerechten, erschwinglichen Wohnraum und den allgegenwärtigen Erschwinglichkeitsproblemen für Haushalte mit mittlerem und niedrigem Einkommen geführt, die vom privaten Wohnungsmarkt abhängig sind. All diese Belastungen nahmen lange vor der Pandemie zu.

Ein besonders grausamer COVID-19-Effekt war jedoch die Konzentration der Pandemieeffekte auf öffentlich zugängliche Wirtschaftssektoren und Arbeitsplätze. Jüngere Menschen und weibliche Angestellte sind am härtesten betroffen. Die Auswirkungen am unteren Ende des Arbeitsmarktes werden den bestehenden Druck nur noch verschlimmern.

Australien steht kurz vor einem kühnen wirtschaftlichen und sozialen Experiment, bei dem versucht wird, die Programme JobKeeper und JobSeeker, die vorübergehend etwa 3,5 Millionen Menschen schützen, zurückzudrängen. Treasury-Projektionen sehen einen schrittweisen Rückzug vor. In der Realität wird der Beginn dieses Prozesses, insbesondere wenn ein Räumungsmoratorium verfallen darf, wahrscheinlich große unmittelbare Herausforderungen bei der Bewältigung der Folgen von Wohnraum und Obdachlosigkeit auslösen.

Darüber hinaus wird die Rezession dazu führen, dass die politischen Führer die integrale Rolle des Wohnungsbaus in der Wirtschaft besser einschätzen müssen. Das Wohnungssystem spielt eine Schlüsselrolle bei der Gestaltung der wirtschaftlichen Produktivität, Stabilität und Ungleichheit.

Wie um alles in der Welt sind wir hierher gekommen?

Wirtschaftspolitische Entscheidungsträger gehen seit vielen Jahrzehnten davon aus, dass der Immobilienmarkt weitgehend ein gut funktionierendes System ist, das von hilfreichen wirtschaftlichen Kräften angetrieben wird. Am bekanntesten in Kommentaren des ehemaligen Premierministers John Howard und sehr im Einklang mit den vorherrschenden Medienmitteilungen, haben die australischen Regierungen steigende Immobilienpreise allgemein als Zeichen des Verbrauchervertrauens begrüßt. Selbst akademische Forscher und Regierungsanalysten haben die Immobilienpreise als Zeichen für den „Erfolg“ von Städten und Regionen angeführt.

In jüngerer Zeit wurden die ständig steigenden Immobilienpreise endlich als Treiber der Vermögensungleichheit anerkannt. Das Problem hängt mit der steigenden Hypothekenverschuldung zusammen und wird zunehmend als wahrscheinlich für Instabilitäten in der Makroökonomie und im Finanzsystem angesehen.



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Es gibt auch wachsende politische Bedenken, dass das Leben in der Stadt zu teuer wird. Dies wiederum beeinträchtigt die wirtschaftliche Produktivität. [OECD data] zeigen, dass Australien auf einem ähnlichen Weg wie die USA ist und der Anteil der Metropolen am nationalen Pro-Kopf-BIP in den letzten Jahren gesunken ist.

Grafik mit dem Pro-Kopf-BIP der Metropolen als Prozentsatz des nationalen Werts
Das Pro-Kopf-BIP der Metropolen ist in Australien und einigen anderen Ländern zurückgegangen.
Daten: OECD, Autor zur Verfügung gestellt

Wie ist das politische Denken so verschwommen?

Der NSWPC-Bericht erkennt an, dass die Kombination aus überhöhten Mieten und unsicherer Amtszeit das Bildungsniveau und die Aussichten von Kindern beeinträchtigen kann. Preise und Mieten sind in Sydney besonders unerschwinglich, was es zu einem stressigeren Ort zum Leben und Arbeiten macht. Die daraus resultierende Migration in andere Teile des Landes verringert den Zugang der Arbeitgeber zum Angebot an willigen und produktiven Arbeitskräften und beeinträchtigt somit die Produktivität.

Die NSWPC-Analyse der Wechselwirkungen zwischen Wohnraum und Wirtschaft geht jedoch nicht weit genug. Wie unsere Untersuchungen zeigen, führt Australiens dysfunktionales Wohnungssystem zu einer Reihe anderer wirtschaftlich schädlicher Auswirkungen. Diese schließen ein:

  • langfristige Maßnahmen, die Ersparnisse und Investitionen in steigende Immobilien- und Grundstückspreise umgeleitet haben, mit minimalem oder keinem Beschäftigungs- oder Produktivitätsvorteil

  • Übermäßige Miet- und Hypothekenbelastungen lenken die Haushaltsausgaben vom anderen Konsum ab und wirken sich stärker auf die Produktivität aus

  • Ein funktionsgestörtes Wohnungssystem, das die Ersparnisse der privaten Haushalte langfristig verringert und zu sinkenden Wohneigentumsraten und zur Anhäufung persönlicher Vermögenswerte für künftige Generationen älterer Menschen beiträgt.

Am schlimmsten ist vielleicht, dass die hohe private Wohnungsverschuldung in Australien zu den schlimmsten der Welt gehört. Der Internationale Währungsfonds (IWF) und die OECD erkennen diese Verschuldung als Bedrohung für die finanzielle und wirtschaftliche Stabilität an.



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Wirtschaftswissenschaftlern wird das „Paradox der Sparsamkeit“ beigebracht: Wenn ein Einzelner spart, kommt es ihm langfristig zugute. Wenn zu viele Menschen sparen, schadet dies dem Wirtschaftswachstum.

In ähnlicher Weise kommen steigende Immobilienpreise den Eigentümern von Häusern und / oder Investitionen zugute. Wenn wir jedoch auf das Niveau eines Ortes, einer Stadt, eines Staates oder einer Wirtschaft skalieren, wirken sich steigende Preise tiefgreifend negativ aus.

Junges Paar in der Küche, die Haushaltsrechnungen betrachtet
Die Auswirkungen hoher Mieten und Hypothekenschulden auf das Verhalten der Menschen haben erhebliche Auswirkungen auf die Wirtschaft.
Shutterstock

Neue Agenda setzen

Vor diesem Hintergrund enthält unser Bericht eine umfassende Forschungsagenda zum Thema „Wohnen und Produktivität“. Die Hoffnung muss sein, dass die daraus resultierenden Beweise dazu beitragen, den Neustart der Richtlinie auszulösen, der erforderlich ist, um das Gehäusesystem von einem Teil des Problems zu einem Teil der Lösung zu machen.

Viel mehr Aufmerksamkeit muss darauf gerichtet werden, wie Eigentümer und Mieter Ersparnisse und Ausgaben aufgrund übermäßiger Wohnkosten anpassen. Ohne Kenntnis dieser Verhaltensreaktionen ist es unmöglich, geeignete Richtlinien zu entwerfen.

Wir müssen Wege finden, um die Wohnaussichten jüngerer und / oder weniger wohlhabender Haushalte wiederherzustellen. Wir müssen das Potenzial von Systemen untersuchen, die Erstkäufern von Eigenheimen bei Einlagen helfen, und bewerten, wie bessere Kreditbewertungsmethoden den Druck auf die Mietmärkte verringern können. Dies ist besonders wichtig, da derzeit verwendete Kreditbewertungsmethoden den Zugang zu Vermögen überproportional belohnen und wichtige Aspekte des Konsums und des Sparverhaltens potenzieller Kreditnehmer nicht angemessen erfassen.

Eine verspätete Einreise in das Wohneigentum oder ein dauerhafter Ausschluss haben erhebliche langfristige Auswirkungen. Besorgniserregend ist, dass die negativen Auswirkungen auf die wirtschaftliche Produktivität und Stabilität bislang weitgehend ignoriert wurden.

Das Grattan Institute schätzt, dass die Wohneigentumsquote der über 65-Jährigen bis 2056 um 19% sinken wird. Die Auswirkungen auf das Ruhestandseinkommen werden erheblich sein.



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Die politischen Entscheidungsträger haben den unvermeidlichen Anstieg des Bedarfs an Sozialwohnungen durch verarmte ältere private Mieter nicht geplant. Das gegenwärtige System hat es offensichtlich versäumt, mehr als die Hälfte der australischen Mieter mit niedrigem Einkommen bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Das Eingreifen in die zunehmenden wirtschaftlichen Ungleichgewichte, die durch die Immobilienkrise verursacht werden, könnte gleichzeitig zu einer produktiveren und stabileren Wirtschaft führen.

Die australische Wohnungsforschung und -politik braucht dringend ein neues wirtschaftliches Gespräch.

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